2014年

7月

29日

特集:あなたの土地の相続増税 ここがポイント! アパート経営の損得 2014年7月29日号

 ◇土地代を加味した利回り計算を 負債支払い安全率は1.3以上

 

大倉修治

(ファイナンシャルプランナー)

 

 相続税対策として賃貸マンションやアパートなど賃貸住宅を建設する人は多い。しかし、築年数の経過とともに賃貸住宅の収益性が低下し、借入金を返済できなくなるようでは目も当てられない。

 賃貸住宅の建設は不動産賃貸業を行うことと同義語であり、事業=投資としての観点が必要だ。投資にはリスクがつきもので、リスクを具体的に認識するには、その収益構造を理解し、さまざまな指標を分析することが有効といえる。

 不動産投資の収支は、①年間の「賃料収入」から「不動産賃貸業の運営費」を差し引いた「純営業収益」(NOI=Net Operating Income)、②NOIから「ローン返済額(元金+利息)」を差し引いた「税引き前キャッシュフロー」──というように、2段階に分けて考えると分かりやすい。………