エコノミストリポート：不動産 ２０１６年予測 都心オフィス賃料はまだ上がる 2016年1月12日特大号

　東京Ｂグレードオフィス（東京都心５区に所在し、Ａグレードオフィスに準ずる諸条件を満たす準優良オフィスビル）の賃料が上昇し始めたのは、Ａグレードより遅い13年から。この３年間で賃料は13％上昇、売買価格は59％とＡグレードよりも大きく上昇している。要因として、リーマン・ショック後に上昇したキャップレートが、この３年間に大きく縮小したことがある。

　今後のオフィス市場で大きな意味を持つのが、企業の設備投資の拡大だ。15年７～９月期の国内総生産（ＧＤＰ）は、２次速報で年率１・０％増に上方修正された。個人消費の回復に加え、企業の設備投資増加が背景にある。アベノミクス以降、輸出企業を中心に過去最高を記録する企業収益が、ようやく将来への投資へ振り向けられてきている。

　東京オフィス市場の空室率は既に３％程度に下がっており、緩やかな賃料上昇を支えてきた。今後は、企業動向の変化を背景に、賃料上昇がより加速すると予想される。賃料動向を時計に見立てた当社独自の市場分析ツール「不動産時計」において、賃料上昇率が最大となる「９時」を迎えるのは秒読み態勢に入っている（図２）。

　今後、新たに供給されるビルは予約契約が進み、16年に完成するビルは、平均すると既に５割程度のテナントを確保しているようだ。つまり、15年通年で５％強上昇する見込みである東京Ａグレードの賃料は、16年に上昇率を高め、通年では５～10％上昇すると当社は予測している。これは世界的に見ても、東京が最も賃料上昇が予想される都市であることを意味している（図３）。

　このような賃貸市場の状況に加え、継続的な金融緩和政策を背景に、現在の良好な資金調達環境も変化はないと思われる。いまだ魅力的なイールドスプレッド（不動産投資利回りと金利の差）は、さらなる投資資金を喚起して、キャップレートを若干縮小させる可能性がある。すなわち16年もオフィスビルの価格は上昇し、投資市場も拡大するだろう。物件の供給不足という懸念材料があるものの、16年通年の投資総額は前年比10％ほど増えると予測している。

　◇地方の商業施設も有望

　オフィスビル以外の不動産市場も活況だ。東京の銀座や表参道の店舗の賃料は、この３年間で18％上昇した。アベノミクス後の株価上昇による資産効果で、富裕層を中心にいち早く消費性向が高まり、高級品の売り上げが拡大したことが要因だ。売買価格は60％上昇しており、ここでもキャップレートの縮小が、価格の上昇率を拡大させている。14年後半からは、日本を訪れる外国人観光客の「爆買い」効果もあり、賃料・価格ともに上昇傾向に拍車がかかっている。一般の消費がまだ本格回復していない中、銀座と表参道の店舗は、ホテルとともに好影響をダイレクトに受けている。

　また、物流施設は、ここ数年で特に拡大・増加している。牽引(けんいん)しているのは、物流業務を一括して請け負うサード・パーティー・ロジスティクス（３ＰＬ）や、インターネット通販の拡大だ。この３年間で物流施設の賃料は９％、売買価格は36％上昇した。オフィスビルや商業施設に比べ上昇幅は小さいものの、コストに敏感な物流業界で、上昇した意義は大きい。全セクターの中で、キャップレートがリーマン・ショック前の水準を最も早く割り込んだのは、物流施設だ。物流施設の投資総額も著しく拡大しており、近年の躍進ぶりと投資需要の高まりが分かる。

　今後は、商業施設や物流施設を含む全セクターにおいて、若干のキャップレート縮小が予測されるため、短期的に見れば、投資妙味はあると言える。また、外部環境や市場の動きに左右されない、各セクターの優良物件と、専門的な不動産管理手法を生かせる物件は、長期的な観点からも投資需要を集めるだろう。

　中でも特に期待される分野としては、（１）高齢化に伴う高齢者施設、（２）東京五輪と観光立国政策の進展によるホテル、（３）地方への景気回復の波及や、都心部と比べ高いイールドスプレッドを背景とした地方のショッピングセンター、（４）インターネット通販の拡大余地や、近代的な倉庫の少なさによる物流施設──がある。

　◇投資額は３年で３倍に

　日本の商業用不動産の投資総額も、この３年間、拡大の一途をたどっている。14年には総額４・７兆円を記録し、市場規模は、12年と比べ２・５倍、11年と比べると３倍以上になっている。15年は統計の出ている１～９月で３・４兆円、前年同期比15％増加した（図４）。………